Le premier trimestre 2024 a marqué un tournant pour l’immobilier québécois. Les données de vente et les ajustements de prix révèlent des écarts régionaux prononcés, reflétant comment les acheteurs réagissent aux taux hypothécaires et à la disponibilité des propriétés.
Les chiffres clés du premier trimestre
Entre janvier et mars 2024, le volume des transactions résidentielles au Québec a connu une légère hausse comparé à la même période l’année précédente. Les prix médians, toutefois, ont suivi des trajectoires différentes selon les secteurs géographiques.
À Montréal, les propriétés unifamiliales se sont vendues autour de 420 000 $ en moyenne. La région de Québec affichait des prix médians près de 285 000 $. Ces écarts reflètent la demande soutenue dans les zones urbaines principales.
Montréal et ses banlieues : stabilité relative
Sur l’île de Montréal, le marché a montré une certaine résilience. Les acheteurs continuaient à rechercher des propriétés, même face aux taux hypothécaires plus élevés qu’en 2022.
Les quartiers comme Outremont et Westmount ont maintenu des prix élevés. Les secteurs de la Rive-Sud, notamment Brossard et Longueuil, ont attiré des acheteurs en quête de meilleure valeur. Les prix y ont augmenté de 3 à 5 % par rapport au trimestre précédent.
Le marché locatif montréalais restait tendu. Les propriétaires de petits immeubles à revenus cherchaient des rendements plus élevés, avec des taux de capitalisation (cap rate) oscillant entre 4,5 % et 5,5 % selon la localisation.
La région de Québec : croissance modérée
Québec a enregistré une augmentation plus prononcée des volumes de vente au premier trimestre. Les nouveaux acheteurs, notamment les familles, se tournaient vers cette région pour des raisons de coût d’accès et de qualité de vie.
Les prix des propriétés unifamiliales ont progressé de 2 à 4 % en trois mois. Les secteurs comme Sainte-Foy et Beauport restaient populaires auprès des acheteurs-occupants.
Le marché commercial de location à Québec montrait aussi des signes d’activité. Les petits commerces et bureaux se louaient entre 12 $ et 18 $ le pied carré annuel, selon la proximité du centre-ville.
Les régions périphériques : dynamiques contrastées
Gatineau a connu une demande soutenue, en partie grâce à la proximité de la région de la capitale nationale. Les prix y ont augmenté de 4 à 6 % au premier trimestre.
Sherbrooke et Trois-Rivières ont affiché une croissance plus modérée, avec des prix stables ou légèrement à la hausse. Ces marchés attiraient des acheteurs à la recherche de propriétés abordables et d’espace.
Les régions côtières comme Charlevoix et la Gaspésie ont vu une activité réduite durant l’hiver, une tendance habituelle pour ces secteurs saisonniers.
Facteurs influençant les prix et volumes
Les taux hypothécaires demeuraient le principal moteur des décisions d’achat. À 5,5 % en moyenne pour un amortissement de 25 ans, ils limitaient le pouvoir d’achat des ménages.
L’offre de propriétés restait limitée dans les zones urbaines. Les propriétaires hésitaient à vendre, craignant de ne pas trouver de remplacement abordable. Cette pénurie maintenait les prix à des niveaux élevés.
L’immigration et la migration interprovinciale apportaient de nouveaux acheteurs, particulièrement à Montréal et Québec. Ces flux démographiques soutiendraient la demande au-delà du premier trimestre.
Le marché locatif en arrière-plan
Pendant que les ventes résidentielles ralentissaient, les loyers continuaient d’augmenter. Un deux-pièces à Montréal se louait entre 1 400 $ et 1 700 $ mensuellement selon l’arrondissement.
Cette tension entre propriété et location poussait certains acheteurs à franchir le pas malgré les taux élevés. Les investisseurs immobiliers, eux, évaluaient les opportunités de petits immeubles à revenus avec des cap rates plus attrayants en régions.
Comparaisons de quartiers et tendances locales
À Montréal, les comparables de quartier révélaient des variations importantes. Plateau-Mont-Royal affichait des prix par pied carré supérieurs à Villeray, même pour des propriétés de même âge et condition.
À Québec, les quartiers près du Vieux-Québec commandaient une prime de 10 à 15 % par rapport aux secteurs périphériques. Cette prime reflétait l’attrait touristique et la densité commerciale.
Les acheteurs utilisaient ces comparables pour négocier. Un agent immobilier de la Rive-Sud mentionnait que les clients examinaient maintenant trois à quatre propriétés similaires avant de faire une offre.
Limitations des données et perspectives
Les rapports de marché du premier trimestre ne captaient pas toujours les transactions privées ou les ventes entre proches. Les volumes officiels pouvaient donc sous-estimer l’activité réelle.
Les variations saisonnières compliquaient aussi l’interprétation. Le premier trimestre reste généralement plus lent que le printemps et l’été. Les tendances observées en Q1 ne se prolongeaient pas nécessairement sur l’année entière.
Les données de prix médians masquaient aussi la composition des ventes. Une augmentation du prix médian pouvait refléter un changement dans le type de propriétés vendues, plutôt qu’une appréciation réelle.
Ce que cela signifie pour les acheteurs et investisseurs
Pour les acheteurs-occupants, le marché du premier trimestre 2024 restait difficile. Les taux hypothécaires élevés réduisaient le pouvoir d’achat, tandis que l’offre limitée maintenait les prix fermes.
Les investisseurs trouvaient davantage d’opportunités en régions qu’à Montréal. Les cap rates plus élevés et les prix plus bas rendaient les petits immeubles à revenus plus attrayants en Outaouais et en Estrie.
Le marché locatif commercial offrait aussi des possibilités. Les petits espaces de bureau et de commerce se négociaient à des taux raisonnables, particulièrement hors du centre-ville montréalais.
Le premier trimestre 2024 a dessiné un portrait d’un marché immobilier québécois fragmenté. Montréal restait dominante mais chère. Les régions périphériques gagnaient en attrait. Les acheteurs s’adaptaient aux taux élevés en cherchant de meilleures valeurs, tandis que les investisseurs exploitaient les écarts régionaux pour générer des rendements acceptables.
