Conseils stratégiques de Frederic Murray, Groupe Murray
Le marché immobilier de Québec a atteint des niveaux d’intensité rarement observés dans l’histoire de la région de la capitale. Les propriétés recevant plusieurs offres, les acheteurs qui surenchérissent au-delà du prix demandé et les transactions conclues en quelques jours plutôt qu’en quelques semaines sont devenues la norme plutôt que l’exception. Pour les acheteurs potentiels qui naviguent dans cet environnement, le succès exige de la préparation, de la stratégie et souvent, des conseils expérimentés. Frederic Murray et Groupe Murray ont été témoins d’innombrables transactions dans ce marché surchauffé, observant les tendances qui séparent les acheteurs prospères de ceux qui restent frustrés sur la touche.
Comprendre la réalité actuelle du marché
Les statistiques dressent un portrait clair de la compétition entre acheteurs. Une propriété sur quatre dans la région de Québec se vend maintenant à au moins 10 % au-dessus du prix demandé initial. Dans certains quartiers et pour certains types de propriétés, ce ratio grimpe encore plus haut. La maison unifamiliale médiane s’apprécie de 20 à 21 % annuellement, tandis que les condominiums et les petits immeubles à logements multiples affichent des gains à deux chiffres.
Le nombre moyen de jours sur le marché s’est effondré à des niveaux historiquement bas — seulement 26 jours pour les maisons unifamiliales, 33 jours pour les plex et 38 jours pour les condominiums. Ces chiffres représentent des moyennes; les propriétés recherchées dans des quartiers prisés reçoivent souvent des offres quelques heures après leur inscription.
L’inventaire actif se situe 26 % en dessous des niveaux de l’année précédente dans la région métropolitaine de Québec. Cette pénurie d’offre par rapport à la demande crée la pression concurrentielle qui fait monter les prix et oblige les acheteurs à agir de manière décisive.
Frederic Murray souligne que ces conditions exigent des stratégies d’achat fondamentalement différentes de celles des marchés équilibrés ou favorables aux acheteurs qui existaient il y a quelques années seulement. Les approches qui fonctionnaient lorsque l’inventaire dépassait la demande échouent de manière spectaculaire dans l’environnement actuel.
Préapprobation : Le fondement non négociable
Dans des situations d’offres multiples, les vendeurs et leurs agents priorisent les acheteurs qui démontrent une préparation financière. La préapprobation pour le financement hypothécaire signale le sérieux et la capacité de conclure rapidement. Les offres sans préapprobation de financement font face à un scepticisme immédiat, particulièrement lorsqu’elles sont en concurrence avec des acheteurs préparés.
La préapprobation implique plus qu’une conversation informelle avec un représentant bancaire. Une préapprobation sérieuse nécessite un examen de la documentation — vérification du revenu, vérifications de crédit, confirmation des actifs — fournissant la confiance que le financement se matérialisera effectivement quand nécessaire.
Les acheteurs devraient obtenir une préapprobation avant de commencer leurs recherches de propriétés, pas après avoir trouvé quelque chose qu’ils veulent. Cette séquence prévient la déception et le temps perdu à visiter des propriétés au-delà de leurs moyens financiers tout en positionnant les acheteurs pour agir immédiatement lorsque la bonne opportunité se présente.
Rapidité sans témérité
Le marché de Québec récompense la prise de décision rapide mais punit les erreurs impulsives. Le défi consiste à se déplacer rapidement tout en maintenant la diligence raisonnable.
Les acheteurs prospères se préparent en établissant des critères clairs avant de visiter des propriétés. Quels quartiers sont acceptables? Quels types et tailles de propriétés répondent aux besoins? Quelle fourchette de prix s’aligne avec le budget et le financement? Quelles caractéristiques sont non négociables par rapport à celles qui seraient souhaitables?
Cette clarté permet une évaluation rapide lors de la visite de propriétés. Au lieu de considérer chaque aspect à partir de zéro, les acheteurs préparés évaluent comment une propriété spécifique correspond aux critères prédéterminés. Les cadres de décision établis à l’avance permettent des offres confiantes et rapides lorsque des propriétés appropriées apparaissent.
Cependant, la vitesse ne devrait jamais l’emporter sur la prudence fondamentale. Frederic Murray conseille de ne jamais sauter les inspections de propriété, même dans des situations compétitives. Les conditions d’inspection du bâtiment peuvent être structurées pour maintenir la compétitivité — délais plus courts, limitations de portée spécifiques, seuils clairs pour se retirer — tout en protégeant les acheteurs contre des problèmes non divulgués catastrophiques.
Construction stratégique de l’offre
Les environnements d’offres multiples exigent une réflexion stratégique sur la structure de l’offre au-delà du simple prix. Plusieurs éléments influencent les décisions des vendeurs :
Prix : Évidemment critique, mais pas toujours le seul facteur. Les offres significativement au-dessus du prix demandé attirent l’attention, mais les offres irréalistes que le financement ne supportera pas font perdre du temps à tout le monde.
Conditions : Moins de conditions rendent les offres plus attrayantes. Les acheteurs avec préapprobation peuvent souvent renoncer aux conditions de financement. Ceux qui ont effectué des inspections peuvent offrir des achats sans condition. Cependant, Groupe Murray met en garde contre la suppression de protections qui exposent les acheteurs à des risques inacceptables.
Calendrier de clôture : La flexibilité autour des dates de clôture peut distinguer les offres. Les vendeurs ont souvent des besoins de timing spécifiques — coordination avec leur propre achat, éviter certaines dates ou préférer des clôtures rapides. Comprendre et accommoder ces préférences ajoute de la valeur au-delà du prix.
Montant du dépôt : Des dépôts d’arrhes plus importants démontrent l’engagement et la solidité financière, bien qu’ils augmentent également le risque de l’acheteur si les transactions échouent.
Connexion personnelle : De brèves lettres sincères expliquant pourquoi la propriété plaît peuvent humaniser les offres et créer une connexion émotionnelle. Cependant, elles fonctionnent mieux lorsqu’elles sont authentiques plutôt que calculées.
Travailler avec des professionnels locaux expérimentés
Le marché de Québec récompense le travail avec des professionnels qui comprennent profondément les dynamiques locales. Frederic Murray a observé près de deux décennies de cycles de marché, d’évolution des quartiers et de modèles de tarification qui informent des évaluations réalistes et des stratégies compétitives.
Les courtiers immobiliers ayant une vaste expérience locale offrent des avantages cruciaux :
Évaluation précise : Comprendre ce à quoi les propriétés se vendent réellement par rapport aux prix d’inscription prévient à la fois de sous-enchérir (perdre des propriétés désirables) et de surpayer (gagner mais le regretter).
Renseignements sur le marché : Les courtiers établis connaissent souvent les propriétés avant leur inscription publique, fournissant un accès précoce aux opportunités.
Expertise en négociation : Les négociateurs expérimentés comprennent comment structurer des offres qui plaisent aux vendeurs tout en protégeant les intérêts de l’acheteur.
Réseaux de relations : Les professionnels locaux établis depuis longtemps ont des relations avec d’autres courtiers, inspecteurs, prêteurs et fournisseurs de services qui facilitent les processus de transaction.
Quand se retirer
Les marchés compétitifs créent une pression psychologique pour gagner à tout prix. Cependant, les acheteurs disciplinés reconnaissent quand la poursuite devient irrationnelle.
Frederic Murray conseille d’établir des prix maximums avant de visiter les propriétés et de maintenir cette discipline pendant les enchères. L’attachement émotionnel à des propriétés spécifiques obscurcit le jugement, menant à des regrets lorsque les offres gagnantes dépassent les évaluations rationnelles.
Des propriétés apparaissent régulièrement sur le marché actif de Québec. Manquer une opportunité, même désirable, ne signifie pas manquer la seule opportunité. Les acheteurs patients et disciplinés qui se retirent de situations surchauffées trouvent souvent une meilleure valeur en attendant la prochaine propriété appropriée.
Stratégie de sélection de quartier
Certains quartiers de Québec connaissent une concurrence plus intense que d’autres. Le Vieux-Québec, Saint-Jean-Baptiste et Saint-Roch voient les enchères les plus agressives. Les zones émergentes comme Charlesbourg ou Lévis font face à moins de concurrence tout en offrant de solides fondamentaux.
Les acheteurs disposés à considérer plusieurs quartiers élargissent les opportunités et réduisent l’intensité de la concurrence. Les propriétés dans des zones moins à la mode mais fondamentalement solides offrent souvent une meilleure valeur et une acquisition plus facile tout en offrant une appréciation à long terme similaire.
Le portefeuille de Groupe Murray couvrant divers quartiers démontre que la valeur existe dans tout Québec, pas seulement dans les emplacements les plus évidents. Comprendre ces options nécessite une connaissance locale et une volonté de regarder au-delà des zones les plus commercialisées.
La perspective de l’investisseur
Pour les acheteurs investisseurs, les marchés compétitifs exigent une analyse encore plus disciplinée. Contrairement aux propriétaires-occupants qui tirent une valeur de style de vie des propriétés, les investisseurs ont besoin que les chiffres fonctionnent purement financièrement.
Frederic Murray insiste sur l’exécution de projections conservatrices — taux de location réalistes, hypothèses de vacance appropriées, coûts d’entretien complets, frais de gestion immobilière professionnelle. Les offres ne devraient s’étendre qu’à des prix où ces chiffres conservateurs génèrent des rendements acceptables.
Les acheteurs investisseurs ont des avantages dans des situations compétitives : capacité de renoncer aux conditions d’inspection sur les immeubles à revenu où le flux de trésorerie compte plus que l’état cosmétique, flexibilité sur les dates de clôture puisqu’ils ne coordonnent pas avec des calendriers de déménagement, et parfois capacité de conclure plus rapidement grâce à des achats entièrement en espèces ou des relations de prêt de portefeuille.
Apprendre de la stratégie d’acquisition de Groupe Murray
Groupe Murray a acquis avec succès plus de 200 unités sur le marché compétitif de Québec, démontrant des stratégies éprouvées pour gagner des propriétés désirables :
Opportunisme patient : Plutôt que de poursuivre chaque propriété, attente disciplinée pour les opportunités répondant à des critères spécifiques à des prix acceptables.
Avantages relationnels : Près de deux décennies de présence locale créent des opportunités grâce aux relations avec les courtiers, aux transactions hors marché et à l’accès précoce aux inscriptions.
Solidité financière : Un bilan solide et des relations de financement permettent des offres compétitives et propres avec un minimum de conditions.
Perspective à long terme : La volonté de conserver les propriétés pendant des décennies plutôt que de les revendre à court terme justifie de payer des prix de marché équitables pour des actifs de qualité dans des emplacements solides.
Regard vers l’avenir
Les conditions compétitives du marché de Québec persisteront probablement dans un avenir prévisible. Les contraintes d’offre, la croissance démographique, la stabilité économique et les fondamentaux solides continuent de stimuler une demande qui dépasse l’inventaire disponible.
Les acheteurs prospères adaptent leurs stratégies aux réalités actuelles plutôt que de souhaiter des conditions de marché passées. La préparation, la rapidité, la réflexion stratégique, l’expertise locale et la prise de décision disciplinée séparent les gagnants des rêveurs dans cet environnement.
Frederic Murray dirige Groupe Murray, avec près de deux décennies d’expérience à naviguer le marché immobilier de Québec. Pour des conseils d’achat, visitez groupemurray.com
