Passer de zéro à plus de 200 unités locatives en deux décennies n’est pas le fruit du hasard. C’est le résultat d’une vision claire, de décisions stratégiques et d’une compréhension approfondie du marché de Québec. Voici les leçons que nous avons apprises en bâtissant le Groupe Murray.
Leçon 1 : Commencer petit, mais avec une vision à long terme
Notre premier immeuble n’était pas spectaculaire — quelques logements modestes, mais bien situés. L’erreur que commettent plusieurs nouveaux investisseurs est de vouloir trop en faire trop rapidement. Ils s’endettent au maximum pour un gros projet et n’ont plus de marge de manœuvre quand une opportunité se présente ou qu’un imprévu survient.
Notre approche : Nous avons privilégié la croissance stable plutôt que l’expansion rapide. Chaque acquisition devait :
- Générer des flux de trésorerie positifs dès la première année
- Se situer dans un secteur que nous connaissions bien
- Présenter un potentiel d’amélioration ou de valorisation
Cette discipline nous a permis de traverser les cycles économiques sans stress financier excessif. En 2008-2009, pendant que d’autres investisseurs liquidaient leurs actifs à perte, nous étions en position d’acquérir des propriétés à bon prix.
Leçon 2 : La spécialisation géographique paie
Plusieurs investisseurs cherchent à diversifier géographiquement, acquérant des propriétés dans différentes villes. Nous avons choisi l’approche inverse : devenir des experts du marché de Québec, particulièrement du Vieux-Québec et des quartiers avoisinants.
Les avantages de cette spécialisation :
Nous connaissons chaque rue, chaque secteur, chaque micro-marché. Quand une propriété se met en vente, nous savons instantanément si c’est une bonne affaire ou non.
Nos équipes d’entretien peuvent couvrir toutes nos propriétés efficacement. Un plombier peut visiter trois immeubles dans la même journée plutôt que de perdre du temps sur la route.
Nous avons développé un réseau solide de fournisseurs, d’entrepreneurs et d’artisans spécialisés dans le patrimoine. Ces relations sont inestimables pour contrôler les coûts et maintenir la qualité.
Notre réputation locale attire des locataires de qualité. Les gens recommandent nos logements, ce qui réduit nos coûts de marketing.
Leçon 3 : Le mixte résidentiel-commercial est un amortisseur
Environ 15% de nos revenus proviennent d’espaces commerciaux situés au rez-de-chaussée de nos immeubles résidentiels. Cette stratégie n’était pas évidente au début, mais elle s’est révélée cruciale.
Pourquoi ça fonctionne :
Les baux commerciaux sont généralement plus longs (3 à 5 ans vs 1 an pour le résidentiel), ce qui assure une stabilité de revenus.
Les loyers commerciaux dans le Vieux-Québec sont premium en raison de l’achalandage touristique et local.
Un commerce actif au rez-de-chaussée améliore la sécurité et l’animation du secteur, ce qui plaît aux locataires résidentiels.
Les commerces contribuent souvent à l’entretien des espaces communs, réduisant la charge sur les propriétaires.
Un exemple concret : Notre immeuble sur la rue Saint-Jean comprend 13 logements et un local commercial de 4 000 pieds carrés. Le commerce représente 22% des revenus de l’immeuble, mais seulement 12% des coûts d’exploitation. Ce déséquilibre positif améliore considérablement la rentabilité globale.
Leçon 4 : Le timing d’achat est crucial, mais pas de la façon dont vous pensez
On entend souvent : “Achetez bas, vendez haut.” C’est vrai, mais incomplet. Le meilleur moment pour acheter n’est pas nécessairement quand le marché est au plus bas — c’est quand vous êtes prêt.
Notre philosophie d’acquisition :
Nous achetons quand nous avons les liquidités nécessaires et que les taux d’intérêt sont favorables, même si le marché semble “cher”. Une bonne propriété dans un excellent emplacement générera des rendements sur 30 ans, pas juste sur 3 ans.
Nous évitons les guerres d’enchères. Si un immeuble attire 10 acheteurs et que le prix monte de 20%, nous passons notre tour. Il y aura d’autres occasions.
Nous privilégions les ventes privées et les propriétaires motivés. Certaines de nos meilleures acquisitions ne sont jamais apparues sur le marché public.
Cas vécu : En 2015, nous avons acheté un immeuble de huit logements sur la rue d’Auteuil. Le vendeur, un propriétaire vieillissant, cherchait une transaction simple et rapide. Nous avons payé un prix équitable (pas une aubaine) mais nous avons économisé des milliers en frais d’agents et le processus a pris trois semaines au lieu de trois mois.
Leçon 5 : Investir dans la qualité dès le départ
Il est tentant de couper les coins ronds pour maximiser les profits à court terme. Nous avons appris que cette approche coûte plus cher à long terme.
Nos priorités d’investissement :
Toitures et fondations : Nous ne retardons jamais ces réparations majeures. Un toit qui coule cause des dégâts qui coûteront dix fois le prix d’une réparation préventive.
Systèmes électriques et de plomberie : Dans les vieux immeubles, moderniser ces systèmes élimine les appels d’urgence et augmente la sécurité.
Finitions intérieures durables : Des planchers de qualité, de la peinture durable, des armoires solides — ces éléments résistent mieux à l’usure et impressionnent les locataires.
Isolation et efficacité énergétique : Même dans les bâtiments patrimoniaux, des améliorations sont possibles. Les locataires apprécient les coûts de chauffage raisonnables.
Cette approche nous permet de commander des loyers plus élevés et d’attirer des locataires qui prennent soin de leur logement.
Leçon 6 : La gestion fait toute la différence
Posséder 200 unités semble impressionnant, mais sans une gestion rigoureuse, c’est un cauchemar. Nous avons structuré nos opérations pour l’efficacité et la rapidité de réponse.
Notre système de gestion :
Une équipe d’entretien dédiée qui connaît chaque immeuble et peut répondre rapidement aux problèmes.
Des processus clairs pour la sélection des locataires, la perception des loyers et la gestion des renouvellements de bail.
Un investissement dans la technologie pour suivre les demandes, planifier l’entretien préventif et analyser les performances financières.
Une communication proactive avec les locataires. Les problèmes mineurs réglés rapidement ne deviennent jamais des problèmes majeurs.
Résultat mesurable : Notre taux de rétention des locataires dépasse 80% annuellement. Cela signifie moins de roulement, moins de périodes vacantes, et moins de coûts de remise en état entre les locataires.
Leçon 7 : Diversifier les types de propriétés, pas seulement les emplacements
Notre portefeuille comprend :
- Des immeubles historiques avec grand cachet
- Des bâtiments plus modernes dans des secteurs en développement
- Des unités de différentes tailles (du loft au 6½)
- Des options meublées et non meublées
- Des espaces commerciaux variés
Cette diversification nous protège contre les fluctuations de demande dans un segment particulier. Si le marché étudiant ralentit, nos logements familiaux compensent. Si le tourisme diminue, nos baux résidentiels à long terme maintiennent les revenus.
Leçon 8 : Connaître ses chiffres par cœur
Trop d’investisseurs gèrent par intuition. Nous gérons par les données.
Pour chaque propriété, nous suivons :
- Le coût par pied carré d’entretien annuel
- Le taux d’occupation mensuel
- Le délai moyen de location après un départ
- Les revenus par unité vs la moyenne du secteur
- Les dépenses réelles vs budgétées
Ces données nous permettent d’identifier rapidement les immeubles sous-performants et d’y apporter des correctifs. Elles nous guident aussi dans nos décisions d’achat — nous pouvons modéliser précisément ce qu’une nouvelle acquisition générera comme rendement.
Leçon 9 : Ne jamais négliger la réputation
Dans un marché comme Québec, votre réputation vous précède. Les bons locataires parlent entre eux, les mauvais propriétaires sont rapidement identifiés.
Nous avons bâti notre réputation sur :
- Des logements bien entretenus
- Une réponse rapide aux demandes d’entretien
- Une communication claire et respectueuse
- Des politiques équitables et transparentes
- Le respect des droits des locataires
Cette réputation est notre meilleur outil de marketing. Plus de 40% de nos nouveaux locataires nous trouvent par recommandation.
Leçon 10 : Penser comme un marathonien, pas un sprinter
Le plus grand piège dans l’immobilier locatif est de chercher l’enrichissement rapide. Notre approche a toujours été de construire un actif solide qui générera des revenus pendant des décennies.
Nous refusons :
- Les projets spéculatifs sans flux de trésorerie
- Les stratégies de retournement rapide (flip)
- Les niveaux d’endettement qui limitent notre flexibilité
- Les raccourcis qui compromettent la qualité
Nous privilégions :
- La croissance organique et durable
- Le réinvestissement des profits dans l’amélioration du portefeuille
- La constitution d’une réserve financière pour les imprévus
- Les relations à long terme avec locataires, fournisseurs et partenaires
Pour conclure : Votre propre parcours
Chaque investisseur développera son propre style et sa propre stratégie. Ce qui a fonctionné pour nous ne sera pas nécessairement la recette parfaite pour vous. Mais certains principes sont universels : la patience, la discipline financière, l’attention à la qualité, et une connaissance approfondie de votre marché.
Vingt ans plus tard, nous sommes fiers du portefeuille que nous avons bâti. Mais nous sommes surtout fiers de la façon dont nous l’avons construit — de manière éthique, durable, et avec le respect de notre communauté.
Vous développez votre propre portefeuille locatif à Québec? Le Groupe Murray est ouvert à partager son expérience et à explorer des opportunités de collaboration. Contactez-nous pour échanger sur vos projets.
